En el marco del desarrollo social en los países en vía de desarrollo, la vivienda es uno de los pilares fundantes de dicha actividad. Esta problemática incluso trasciende al orden mundial, pues la ONU ha determinado que más de 150 millones de personas viven sin un hogar. Igualmente, ha señalado que alrededor de 1.600 personas viven en sitios no adecuados para habitar. Todo esto incluso sin tener en cuenta los asentamientos informales o no aptos para residir.
En el particular caso de Colombia, según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), este país es líder en la lista de arriendo de vivienda en América Latina[1]. Esto quiere decir que poco más del 30% de las viviendas que existen en Colombia están en cabeza de personas que ya poseen su vivienda y deciden alquilar en la que no residen. En cambio, el promedio en el resto del continente es del 21%. No obstante, hemos visto como a lo largo de los últimos años se han desarrollado políticas públicas tendientes a facilitar el acceso a la vivienda para la población más vulnerable.
El artículo 51 Constitucional establece el derecho a la vivienda digna y la Declaración Universal de Derechos Humanos de 1948 en su artículo 25 y el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales en el artículo 11.1 instituyen el derecho a la vivienda adecuada. Pero bien, en nuestro país casos muy sonados como el edificio Space en Medellín, o el edificio Blas de Lezo de Cartagena, han puesto en tela de juicio la rigurosidad de los constructores a la hora de ejercer su labor.[2]
El Artículo 2° de la Constitución Nacional de 1991, señala que son fines esenciales del Estado “garantizar la efectividad de los principios, derechos y deberes consagrados en la Constitución” y agrega que las autoridades de la República están instituidas para proteger a todas las personas residentes en Colombia, “en su vida, honra y bienes y para asegurar el cumplimiento de los deberes sociales del Estado y de los particulares”.
Por su parte, el artículo 26° de la Constitución Nacional indica que, si bien toda persona es libre de escoger profesión u oficio, la ley podrá exigir títulos de idoneidad y las autoridades competentes inspeccionarán y vigilarán el ejercicio de las profesiones. Así, pese a que la protección de la vida, honra y bienes de los ciudadanos corresponde a la razón de ser de las autoridades, a nadie escapa la importancia que representa para los propósitos antes mencionados la seguridad y prevención de posibles desastres que puedan vulnerar aquellos bienes jurídicamente tutelados.
Construir es una actividad profesional, técnica reglada, que requiere del mayor cuidado y tutela de parte de las autoridades. En los procesos constructivos, es al empresario al que le corresponde demostrar que ha acatado y cumplido las normas constructivas y urbanísticas. Sobre el particular, normas como el código nacional de fontanería, RETIE, o las normas de sismo resistencia (NSR-10), son algunos de los marcos reglamentarios de obligatorio cumplimiento para los constructores y que -lamentablemente- en muchos casos no son acatados.
Frente a las vías de protección judicial que posee el propietario, poseedor, o incluso la misma copropiedad para reclamar por los defectos constructivos, arquitectónicos, de seguridad, entre otros, que se presentan en las obras, encontramos: La reclamación de la efectividad de la garantía ante la Superintendencia de Industria y Comercio, o la formulación de una demanda declarativa de responsabilidad civil frente a la falta del constructor de su deber de acatar las normas que regulan la actividad de construcción.
En ese sentido el artículo 1604 del código civil es suficientemente claro, cuando menciona que la prueba de la diligencia y cuidado le incumbe a quien debió emplearlo. Esto se acompasa incluso con lo dispuesto en el artículo 167 del código general del proceso, de manera que es deber de la copropiedad en estos casos señalar los diversos componentes, diseños y sistemas del proyecto constructivo que no cumplieron con la normativa, para trasladar al constructor la carga de la prueba del cumplimiento normativo.
Un caso que ilustra a la perfección lo antedicho es el tratado en la sentencia SC2850 emitida por la Corte Suprema de Justicia, donde se mantiene la condena impuesta a las sociedades Edificio Málaga S.A.S. y Abento S.A.S. por el evidente incumplimiento de la obligación legal que les enrostraba de garantizar la idoneidad, calidad y buen funcionamiento de los bienes comunes que integran el Proyecto Edificio Torres de Málaga.[3]
En este caso, después de la ocupación del edificio, los residentes detectaron diversas irregularidades arquitectónicas, entre los cuales se identificaron: deficiencias técnicas en las escaleras, ausencia de barandas en jardineras y rejas de cerramiento, irregularidades en ascensores, problemas en los tanques de agua, filtraciones en la piscina, defectos de impermeabilización y diversas fisuras, falta en luces de emergencia, falta de señalización y vidrios de seguridad, entre otras.
Por ello, una vez la Sala Civil de la Corte Suprema analizó los documentos del proyecto urbanístico, determinó que no había coincidencia entre lo radicado en documentos oficiales y lo que finalmente había construido el proyecto.
En virtud de todo lo anterior, se termina concluyendo que el caudal probatorio evidencia numerosas y reiteradas deficiencias en las zonas comunes -esenciales y no esenciales- del edificio, las cuales redundan en su falta de aptitud para satisfacer las necesidades que motivaron su construcción. En suma, se concluyó que el consumidor acreditó los defectos reseñados previamente, y -a falta de prueba en contrario- permite colegir a la Sala que aún persisten defectos y adecuaciones inconclusas a lo largo de la construcción.
Dicho caso, sin duda alguna, abre la puerta hacia un escenario de protección judicial al que pueden acudir las copropiedades para la defensa de los intereses frente a los defectos constructivos que por dolo o culpa del constructor persistan en las zonas comunes de la obra. Dicha cuestión, arroja un panorama asertivo para la protección integral y preventiva del derecho a la vida de los habitantes de las obras.
[1] Banco Interamericano de Desarrollo. (2015) Alquiler en números: La tenencia de vivienda en américa latina y el cariba. Preparado por Andrés Blanco y Federica Volpe. Consultado en: https://publications.iadb.org/es/alquiler-en-numeros-la-tenencia-de-vivienda-en-america-latina-y-el-caribe
[2] Mahecha, M. (2023) Obras civiles de infraestructura que colapsaron. Estudio de Casos y Lecciones. Trabajo de Grado para obtener el título de Maestría en Gerencia de Proyectos. Universidad Piloto de Colombia.
[3] Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC2850 del 25 de octubre de 2022. M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo.
